สู่โลกาภิวัตน์ เมื่อกัมพูชาเดินเครื่องให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯบางประเภท

แม้ว่าระบอบเขมรแดงแทบจะไม่มีมรดกความคิดเรื่องทรัพย์สินส่วนบุคคลตกทอดมาสู่กัมพูชาหลังจากที่หมดอำนาจลง แต่เพียงสามทศวรรษหลังจากนั้น กัมพูชากำลังจะผ่านร่างกฎหมายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้

ร่างกฎหมายนี้เน้นที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่า กฎหมายนี้จะกระตุ้นเศรษฐกิจของกัมพูชาให้ดีขึ้นจากที่กำลังประสบปัญหาผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกขาลง

“สาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้อาจจะไม่ช่วยให้เศรษฐกิจกัมพูชาทุกส่วนฟื้นตัวทั้งหมด แต่มันเป็นการประกอบส่วนเข้ากับภาพรวมของกัมพูชาที่กว้างขึ้น” แดเนียล พาร์คเกส ผู้อำนวยการบริษัทอังหาริมทรัพย์ CB Richard Ellis สำนักงานประจำประเทศกัมพูชา กล่าว “สิ่งที่กฎหมายฉบับนี้จะทำให้เกิดขึ้นก็คือ ทำให้การลงทุนในกัมพูชามีความโปร่งใสมากขึ้นและลงทุนได้ง่ายขึ้น”

กฎหมายฉบับนี้ถูกคาดหวังว่าจะเข้าสู่สภาเพื่อลงมติในเดือนธันวาคมนี้ โดยกฎหมายฉบับนี้อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนท์และคอนโดมิเนียมได้ตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป ในปัจจุบันกฎหมายกัมพูชาได้จำกัดให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองทรัพย์สินได้ด้วยการเช่าในระยะยาว เช่น ในระยะเวลา 99 ปี อย่างไรก็ตามร่างกฎหมายฉบับใหม่นี้ยังคงสงวนกรรมสิทธ์ในทรัพย์สินที่อยู่ชั้นล่างของอาคารไว้สำหรับชาวกัมพูชา

ร่างกฎหมายดังกล่าวมีรายละเอียดต่างๆ ที่ยังไม่ลงตัว แต่โดยภาพรวมแล้ว ร่างกฎหมายฉบับนี้จะเพิ่มความเชื่อมั่นในตลาด โดยเฉพาะ หากเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านอย่างประเทศไทย ซึ่งจำกัดให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินด้วยการเช่าบ้านหรือที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปี ส่วนในสิงคโปร์ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ต่ำกว่าชั้น 6 ของอาคารได้

การเข้ามาทำงานอยู่ในกัมพูชาของนายปาร์คเกสนั้น เขามีความคาดหวังอย่างสูงต่อการพัฒนาสาขาอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา ปัจจุบัน เขาอายุ 27 ปี เดินทางมาจากอังกฤษ เมื่อ 4 เดือนก่อน เขาได้รับมอบหมายจากสำนักงานใหญ่ให้มาเปิดสำนักงานแห่งแรกของ CB Richard Ellis ในกรุงพนมเปญ เพื่อตอบสนองกับความต้องการซื้อการให้บริการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นมืออาชีพ

“ในสหราชอาณาจักร มันเป็นที่ชัดเจนในช่วงสองปีที่ผ่านมาว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อิ่มตัว” นายปาร์คเกส กล่าว “เอเซียคือที่ที่มีอนาคต”

เขาบอกว่า งานที่เขาได้รับมอบหมายเป็นงานระยะยาว และเขาใช้เวลาของตนเองในช่วงวันหยุดกับการขับรถเวสป้าปี 1967 ไปรอบๆ เมือง เพื่อคอยมองหาทรัพย์สินที่เขาอยากจะซื้อเอาไว้เอง

โดยภาพรวม การพยากรณ์ทางเศรษฐกิจและความเติบโตของกรุงพนมเปญดูเหมือนจะสนับสนุนการมองโลกในแง่ดีของเขา

นักเศรษฐศาสตร์เห็นพ้องกันว่า กัมพูชาจะฟื้นขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2010 และกองทุนการเงินระหว่างประเทศกล่าวในเดือนกันยายนว่า ในขณะที่ผลผลิตมวลรวมประชาชาติอาจจะหดตัวลงร้อยละ 2.75 ในปีนี้ แต่จะเพิ่มขึ้นราวร้อยละ 4 ในปี 2010

ในเมืองหลวงของกัมพูชามีประชากรราว 1.3 ล้านคน ส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในแฟลตคุณภาพต่ำ ปัจจุบัน ตึกที่สูงสุดในกัมพูชาคือตึกแคนาเดียนทาวเวอร์สูง 30 ชั้นเปิดเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ตึกนี้บางส่วนถูกจัดให้เป็นอพาร์ตเม้นท์สำหรับพนักงานธนาคารชาวแคนาดา ซึ่งโครงการนี้เป็นหนึ่งในหลายๆ โครงการตามแผนพัฒนาพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงพนมเปญ

คล้ายกับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศทั่วโลก ผู้ซื้อเก็งกำไรและมูลค่าที่ดินก็มีราคาสูงเกินความเป็นจริง ก่อให้เกิดภาพลวงของความเจริญเติบโตขึ้นในกัมพูชาในช่วงไม่กี่ปีมานี้

จากปี 2005 ถึงกลางปี 2008 ราคาบ้านบางแห่งในกรุงพนมเปญเพิ่มสูงขึ้นถึง 10 เท่า การลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นและโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เช่น Gold Tower 42 โครงการตึกสูงระฟ้า 42 ชั้นซึ่งเป็นเงินลงทุนจากเกาหลีใต้กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่ทำให้นักอุตสาหกรรมมีความเชื่อมั่นต่อตลาดของประเทศกัมพูชา

แต่จากผลกระทบของวิกฤติเศรษฐกิจโลกต่อประเทศกัมพูชาในปลายปี 2008 ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เหือดแห้งลง ราคาบ้านลดฮวบอย่างรวดเร็วราวร้อยละ 40 เทียบกับราคาบ้านช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

“ก่อนหน้านี้ มีการลงทุนจำนวนมากจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนและเกาหลีใต้” Soush Saroeun ผู้อำนวยการบริหารของ Asia Real Property บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชา เขากล่าวว่า ราคาของอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูที่สุดในกรุงพนมเปญในเดือนกรกฎาคม 2008 ตกอยู่ที่ประมาณ 4,500 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรตอนนี้ลดลงอยู่ที่ 3,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร

นักสังเกตการณ์บางคนกล่าวว่า ความมั่นใจในตลาดกัมพูชาเริ่มเพิ่มสูงขึ้นเมื่อมีการเสนอร่างกฎหมายฉบับนี้ที่รอคอยมาอย่างยาวนานเพื่อการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ ทั้งนี้ร่างกฎหมายฉบับนี้ถูกเสนอโดยกระทรวงการจัดการที่ดินมาตั้งแต่เดือนเมษายนที่ผ่านมา

นักลงทุนและนักวิเคราะห์บางคนกล่าวว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้บรรจุเงื่อนไขที่ซับซ้อนโดยไม่จำเป็น เช่น ข้อกฎหมายห้ามไม่ให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าห้องของคอนโดมิเนียมในสัดส่วนเกินกว่าร้อยละ 49 ของอาคารทั้งหลัง

กฎหมายข้อนี้อาจจะทำให้เกิด “ปัญหาใหญ่สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคในแผนการลงทุนเบื้องต้น โดยจะบีบให้พวกเขาให้ต้องขายแผนการลงทุนไปจากกัมพูชาไปยังในตลาดอื่นๆ ในภูมิภาค” Matthew Rendall หุ้นส่วนการบริหารที่ทำงานอยู่กับบริษัทที่ปรึกษาทางกฎหมาย Sciaroni & Associates ในกรุงพนมเปญ กล่าว

Sek Sitha รัฐมนตรีกระทรวงการจัดการที่ดินของกัมพูชา กล่าวว่า การบรรจุข้อจำกัดดังกล่าวไว้เนื่องจากรัฐบาลต้องการ “ให้คนกัมพูชาได้รับสิทธิก่อนชาวต่างชาติ” อย่างไรก็ตาม สภารัฐมนตรีกำลังทบทวนร่างกฎหมายนี้อยู่ และรัฐสภาก็จะพิจารณาประเด็นความห่วงใยดังกล่าวนี้ด้วย

ประธานผู้บริหารของธนาคาร Acleda หนึ่งในธนาคารที่ใหญ่ที่สุดในประเทศกัมพูชา กล่าวว่า ความคาดหวังที่จะให้ชาวกัมพูชาซื้อห้องของอาคารในสัดส่วนถึงร้อยละ 51 ก็ไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ เนื่องจากสำหรับชาวกัมพูชามี “ความต้องการซื้อต่ำมาก” เขากล่าว “แม้ว่าเงินกู้ส่วนใหญ่ของธนาคารของเราได้ให้ชาวกัมพูชาเป็นผู้กู้ยืม แต่มันขึ้นอยู่กับกระแสเงินหมุนเวียนของผู้กู้ยืมแต่ละคน”

ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังได้ระบุว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของร่วมในการซื้อที่ดินได้ และไม่สามารถซื้อทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ภายในระยะ 30 กิโลเมตรจากชายแดน ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษ

Rory Hunter ประธานฝ่ายบริหารของ Brocon Group บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชากล่าวว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถเลี่ยงการจำกัดสัดส่วนความเป็นเจ้าของมาเป็นการเช่าอาคารระยะยาวได้

การเช่าระยะยาว 99 ปีจะไม่ต่างกันมากนักกับการซื้อขาด แต่ “ในทางจิตวิทยา คนเราต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มากกว่าการครอบครองโดยการเช่า” เขากล่าว อย่างไรก็ตาม “ร่างกฎหมายฉบับนี้จะทำให้นักลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นต่อความมั่นคงในการลงทุนในกัมพูชา”

แปลจาก “Cambodia Warming to Idea of Foreign Ownership” By SIMON MARKS นิวยอร์คไทม์ส วันที่ 26 พฤศจิกายน 2009

ที่มา:

Cambodia Warming to Idea of Foreign Ownership
http://www.nytimes.com/2009/11/27/greathomesanddestinations/27iht-recambo.html?_r=1&ref=world

ข่าว

กัมพูชา