โสภณ พรโชคชัย [1]

หมายเหตุ: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ร่วมประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน ที่เมืองฮอยอัน ทางภาคกลางเวียดนาม โดยในช่วงเช้าวานนี้ (27 เม.ย.) ได้มีการนำเสนอภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศต่างๆ ในอาเซียน ดร.โสภณ ได้ทำการสรุปสถานการณ์ ดังรายละเอียดต่อไปนี้:

บรูไน

บรูไนเป็นประเทศเล็ก ๆ ที่มีประชากรเพียง 383,000 คน มีขนาดเพียง 5,765 ตร.กม. หรือประมาณ 3 เท่าของขนาดของกรุงเทพมหานครเท่านั้น ที่ดินสำหรับภาคเอกชนมีเพียง 4% ของทั้งประเทศ และประมาณ 3% ใช้เพื่อการเกษตรกรรม

สำหรับลักษณะของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในบรูไน เป็นพวกบ้านเดี่ยวขาด 125 ตร.ว. และมีขนาดอาคารประมาณ 200 ตร.ม. อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เน้นพัฒนาอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นแบบประเทศไทยเป็นหลัก โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 22 ล้านบาท อาคารสำนักงานก็มีบ้านเหมือนกันแต่ไม่มากนัก โดยค่าเช่าเฉลี่ยตกเป็นเงินประมาณ 700 บาทต่อตารางเมตร

ในปี 2552 นี้คาดว่า อาคารพาณิชย์จะมีราคาลดลง คาดว่าค่าเช่าจะลดลงเกินหนึ่งในสาม ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่แต่จะมีขนาดเล็กลงตามภาวะเศรษฐกิจ บรูไนกำลังจะมีพระราชบัญญัติผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้า เพื่อควบคุมนักวิชาชีพให้บริการที่ดีต่อสังคม ซึ่งถือว่าก้าวหน้ากว่าของไทยเพราะในประเทศไทยยังให้สมาคมซึ่งเป็นผู้ประกอบวิชาชีพและคู่แข่งกันเองควบคุมกันเองเป็นสำคัญ

มาเลเซีย

เศรษฐกิจของมาเลเซียในปี 2552 คงจะลดลงตามภาวะเศรษฐกิจโลก โดยอัตราการเติบโตจะติดลบถึง 2% อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของมาเลเซียก็ยังถือว่าค่อนข้างแข็งแกร่ง

ก่อนหน้าวิกฤติปี 2552 พื้นที่อาคารสำนักงาน 100,000 ตร.ม. และมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% แต่ขณะนี้ราคาลดลงประมาณ 10% และค่าเช่าก็ลดลงบ้าง สำหรับพื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม ก็อ่อนตัวลงเพราะนักท่องเที่ยวน้อยลง ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัยราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาค่อนข้างจะแพงเกินไป จึงมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 5% และคาดว่าในปี 2552 จะมีอัตราผลตอบแทนลดลงเหลือเพียง 2% เท่านั้น

ในด้านการประเมินค่าทรัพย์สินมีความก้าวหน้ากว่าไทยมาก โดยมีคณะกรรมการควบคุมนักวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้าตามพระราชบัญญัติผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้าเกิดขึ้นมาประมาณ 20 ปีแล้ว และมาตรฐานวิชาชีพก็กำลังปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัยขึ้นเรื่อย ๆ มาเลเซียอาจถือเป็นแบบอย่างสำคัญในการพัฒนาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ในไทย

เวียดนาม

เวียดนามยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง โดยในปี 2552 นี้คาดว่าจะเติบโตประมาณ 6% ซึ่งสูงพอ ๆ กับอินโดนีเซีย ในขณะที่ประเทศอื่นในภูมิภาคนี้มีการเติบโตในทางติดลบ อย่างไรก็ตามภาวะเงินเฟ้อก็ค่อนข้างสูง โดยปกติจะเป็นประมาณ 2% ต่อเดือน หรือปีละประมาณ 22% ซึ่งถือว่าสูงมาก แต่นับแต่วิกฤติเศรษฐกิจโลกในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2551 อัตราเงินเฟ้อกลับต่ำมากจนแทบเท่ากับศูนย์

ในรายละเอียดของนครโฮจิมินห์พบว่า ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานตกเป็นเงินประมาณ 1,700 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือสูงกว่าไทยประมาณ 3 เท่า! ทั้งนี้เพราะมีอุปทานค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดราคาแพงราคาลดลงประมาณ 5% แต่สำหรับอาคารที่ยังก่อสร้างอยู่ ราคาบางแห่งลดลงถึง 30% นอกจากนี้ในส่วนของอพาร์ทเมนท์และโรงแรม สถานการณ์ก็ยังดี มีอัตราการครอบครองสูงมาก แต่ค่าเช่าบางแห่งก็อาจลดลงไปบ้างเพื่อดึงดูดผู้เช่า

ในส่วนของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน พบว่า งานประเมินลดน้อยลงมาก เพราะรัฐบาลก็ลดค่าใช้จ่ายลง และมีบริษัทผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันกันค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตามวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียดนามมีความก้าวหน้าเร็วมาก ปัจจุบันมีมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินถึง 12 ด้านแล้ว โดยในการนี้ผู้เขียนเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนามในการวางแนวทางการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียดนามด้วย

สิงคโปร์

สิงคโปร์ยิ่งมีขนาดเล็กว่าไทยคือมีขนาดเพียง 710 ตร.กม. แต่มีประชากรถึง 4.84 ล้านคน แต่ประมาณ 1 ล้านคนเป็นคนต่างประเทศที่มาทำงานในสิงคโปร์ อาจกล่าวได้ว่าเศรษฐกิจของสิงคโปร์ขึ้นอยู่กับประเทศเพื่อนบ้าน และเศรษฐกิจโลกเป็นสำคัญ ในเงื่อนไขนี้ คาดว่าสิงคโปร์จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจแบบติดลบถึง 6 - 9%

สิงคโปร์ก่อนหน้าวิกฤติ 2551 นั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เช่น ที่อยู่อาศัยเพิ่มราคาขึ้นไปถึง 700,000 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นเป็น 6,250 บาทต่อ ตร.ม. อย่างไรก็ตามเมื่อเกิดวิกฤติในช่วงเดือนสิงหาคม 2551 ราคาที่อยู่อาศัยราคาแพงชานเมืองลดลงถึง 14% ในช่วงไตรมาส 1/2552 สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของประเทศ (80%) ที่สร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ราคายังลดลงน้อยนัก

ในปี 2552 นี้คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์อาจจะตกต่ำลงไปเหลือต่ำกว่าสองในสาม โดยเฉพาะทรัพย์สินที่เคยมีราคาขึ้นอย่างรวดเร็วมาก ซึ่งเป็นสินค้าที่มีการเก็งกำไรสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพง

โดยที่มีการเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์กันมาก (ไม่ว่าจะเพราะเศรษฐกิจหรือไม่ก็ตาม) ในขณะนี้ จึงทำให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีงานทำ จึงเกิดมีบริษัทประเมินเพิ่มขึ้น 10-20% ส่วนค่าประเมินค่อนข้างถูกคือประมาณ 10,000 บาท สำหรับห้องชุด

อินโดนีเซีย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกบ้าง แต่ไม่มากนักเพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2551 ยังสูงถึง 6.1% ซึ่งแทบจะไม่ได้ลดลงจากปี 2550 นอกจากนี้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศยังเพิ่มขึ้นเป็นเงินประมาณ 525,000 ล้านบาท

ในกรุงจาการ์ตามีอาคารสำนักงาน 3.8 ล้าน ตร.ม. ซึ่งเท่ากับครึ่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร แต่มีอัตราว่างเพียง 10% ค่าเช่าสำนักงานใจกลางเมืองตกเป็นเงินประมาณ 450 บาทเท่านั้น สำหรับพื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมืองมีค่าเช่าเดือนละ 2,100 บาท ส่วนตลาดอาคารชุดราคาแพงมีอยู่ประมาณ 63,250 หน่วย และส่วนมากขายได้แล้ว และมีการครอบครองกันถึง 80% และมีราคาเฉลี่ยเป็นเงิน 47,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถูกกว่าของไทยเล็กน้อย

ในด้านนักวิชาชีพประเมิน มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประมาณ 3,000 ราย รวมบริษัทประเมิน 120 แห่ง ภายในปี 2552 นี้ บริษัทประเมินจะถูกยุบทั้งหมด และผู้ประเมินจะทำงานเป็นรายบุคคลเช่นเดียวกับทนายความ ผู้ประเมินยังสามารถรวมตัวกันเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด การเปลี่ยนแปลงนี้มีวัตถุประสงค์ผู้ประเมินมีความเป็นอิสระ ไม่ต้องถูกครอบงำโดยเจ้าของบริษัท นอกจากนี้อินโดนีเซียยังมีการประกาศมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินเมื่อปี 2550 ซึ่งถือว่าเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง

บทสรุป

อาจกล่าวได้ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอาเซียนล้วนได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่เริ่มต้นที่สหรัฐอเมริกา และยังไม่เห็นจุดสิ้นสุดของสถานการณ์แต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดขึ้นนั้นแตกต่างกันในแต่ละประเทศ ประเทศที่มีความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจมากและมีจำนวนประชากรมาก โดยเฉพาะเวียดนามและอินโดนีเซีย ยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจประมาณ 6% ต่อปี ทั้งนี้อาจรวมทั้งฟิลิปปินส์ ซึ่งมีประชากรถึง 10% ออกไปทำงานต่างประเทศและส่งเงินเข้าไปหล่อเลี้ยงประเทศของตน

อย่างไรก็ตามสำหรับประเทศที่ไม่มีฐานประชากร (Hinterland) เช่น สิงคโปร์ การเติบโตจะกลับติดลบ ส่วนในกรณีประเทศไทย ความจริงไม่น่าจะเลวร้ายมากนัก แต่เนื่องเพราะการเมือง ซึ่งยุ่งยากมาตั้งแต่รัฐประหารเมื่อ พ.ศ.2549 จนถึงเหตุการณ์อื่น ๆ ไล่มาจนถึงปัจจุบัน จึงทำให้สถานการณ์ของไทยก็ค่อนข้างตกต่ำเช่นกัน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ

การสร้างมาตรฐานและจรรยาบรรณของนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการควบคุมผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค อาจถือเป็นหนทางพัฒนาระบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเข้มแข็ง ทำให้ผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่นในตลาดและมีการซื้อขายต่อเนื่องแม้จะมีภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงก็ตาม

เกี่ยวกับผู้เขียน

[1] ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) เป็นประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส