งานวิจัย สกว. พบเขตเศรษฐกิจท่องเที่ยวปัญหาอ่วม เสนอ“เขตพิเศษ” แก้ต่างชาติถือครองที่ดิน

23 ส.ค.52 เวลา 10.00-12.00 น. สำนักงานกองทุนสนับสนุนงานวิจัย (สกว.) จัดแถลงข่าวผลการวิจัยเรื่อง “สภาพปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวในประเทศไทย” ที่ห้องประชุม 1 สกว.ชั้น 14 อาคาร เอสเอ็มทาวเวอร์ เพื่อนำเสนอข้อมูลและข้อค้นพบเกี่ยวกับรูปแบบพฤติกรรมของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว ตลอดจนสภาพปัญหา และข้อเสนอแนะจากการศึกษา โดยทำการศึกษาตั้งแต่วันที่ 1 ก.ย.51-31 ส.ค.52 ในพื้นที่ จ.เชียงใหม่ จ.ภูเก็ต และ จ.ระยอง

ผลการศึกษาพบว่า มีการใช้และครอบครองที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยคนต่างด้าว ทั้งที่ถูกต้องตามกฎหมาย และมีลักษณะให้คนไทยเป็นผู้ถือครองสิทธิ์ตามกฎหมายแต่ในทางพฤตินัยมีการใช้ประโยชน์ และครอบครองโดยคนต่างด้าว ทั้งนี้ ในพื้นที่ จ.ระยอง ซึ่งเป็นเมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่เป็นการถือครองที่อยู่ภายใต้กฎหมาย โดยเป็นการซื้อหรือเช่าที่ดินเพื่อทำการปลูกสร้างอาคาร โรงงานและสถานประกอบการ และได้รับสิทธิ์ผ่านกฎหมายประเภทต่างๆ เช่น พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

ส่วนใน จ.เชียงใหม่ พบว่ามีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้กฎหมาย ส่วนใหญ่เป็นการซื้อหรือเช่าอาคารชุดในลักษณะตัวแทน (Nominee) โดยอาศัยสถานภาพสมรสเป็นช่องทางจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แทน และในประเภทนิติบุคคลอาศัยสัดส่วนของการถือหุ้นเป็นช่องทางในการถือครอง ขณะที่ จ.ภูเก็ต มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะตัวแทนเป็นส่วนใหญ่ โดยผ่านช่องว่างทางกฎหมายในรูปแบบต่างๆ อาทิ การซื้อขายผ่านความช่วยเหลือของนักกฎหมายไทย การอาศัยสถานภาพการสมรส การซื้อขายโอนถ่ายหุ้น และผ่านธุรกิจ “ไทม์แชริ่ง” หรือการขายสิทธิสำหรับที่พักในโรงแรมหรือที่พักต่างๆ

รศ.ศิริพร สัจจานันท์ สำนักวิชาการเศรษฐศาสตร์และนโยบายสาธารณะ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช หัวหน้าโครงการวิจัย กล่าวว่า ใน 3 พื้นที่ที่ทำการศึกษาพื้นที่ประสบปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงที่สุดคือ จ.ภูเก็ต และที่สมุย โดยเฉพาะพื้นที่ชายหาดทะเลรอบเกาะซึ่งผู้ที่ครอบครองกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ไม่ใช่คนในพื้นที่ และที่ดินใน จ.ภูเก็ต มีราคาพุงสูงถึง 100 ล้านบาท ต่อไร่ ซึ่งตรงนี้เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้นักลงทุนไทยไม่สามารถแข่งขันกับนักลงทุนต่างชาติที่ได้

สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้น รศ.ศิริพร กล่าวว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวทำให้เกิดการเติบโตทางเศรษฐกิจ รายได้ประชาชาติดีขึ้น มีการพัฒนาเทคโนโลยีที่มาพร้อมกับการลงทุน แต่ก็พบว่าทำให้การแข่งขันทางธุรกิจของนักลงทุนไทยมี่ความเสียเปรียบทั้งในเรื่องเครือข่าย และเงินลงทุน ส่วนเงินที่เข้ามามหาศาลนั้นก็ไม่สามารถตรวจสอบแหล่งที่มาได้ซึ่งอาจเป็นการฟอกเงิน อีกทั้งพื้นที่เหล่านี้กำลังประสบปัญหาทั้งด้านสังคม วัฒนธรรม สิ่งแวดล้อม และการสูญเสียรายได้ของท้องถิ่น

ทั้งนี้ จากข้อมูลของจังหวัดภูเก็ต การขยายตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ทำให้ จ.ภูเก็ตต้องเผชิญกับปัญหาการเพิ่มขึ้นของปริมาณขยะในอัตราเฉลี่ยร้อยละ 7 ต่อปี จากวันละ 334 ตัน ในปี 2546 เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 550 ตัน ในปี 2551 และยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแหล่งกำเนิดขนาดใหญ่มาจาก โรงแรม ห้างสรรพสินค้า และสนามบิน นอกจากนี้ล่าสุดยังประสบปัญหาน้ำไม่พอใช้ ซึ่งเหล่านี้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่ท้องถิ่นต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดูแลแทบทั้งสิ้น

“ทำอย่างไรให้ผลบวกที่ได้สูงกว่าผลลบที่เกิดขึ้น” รศ.ศิริพรเสนอแนวคิดในการแก้ปัญหา

รศ.ศิริพร กล่าวต่อมาว่าถึงข้อเสนอว่า การให้กรรมสิทธิ์ในลักษณะการเช่าระยะยาวมากกว่า 30 ปีที่กฎหมายปัจจุบันกำหนดไว้น่าจะเป็นทางออกที่ควรมีการศึกษากันต่อไป โดยอาจจัดเป็นเขต (Zoning) พื้นที่เฉพาะที่ให้คนต่างชาติสามารถเช่าในระยะยาวได้ นอกจากนั้นในพื้นที่ที่มีคนต่างด้าวมาอาศัยมาก อาจจัดเป็นเขตพิเศษ หรือให้มีการจัดตั้งสภาเมืองมาดูแลเพื่อความสะดวกในการดูแลและแก้ไขปัญหาต่างๆ ให้มีประสิทธิภาพ ส่วนการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศควรนำเอาเงื่อนไขของสิ่งแวดล้อมและผลกระทบต่อชุมชนมาร่วมพิจารณาด้วย

ในส่วนทางด้านกฎหมาย มีข้อเสนอให้เพิ่มประสิทธิภาพของภาครัฐในการตรวจสอบก่อน และหลังการจดทะเบียนถือครองอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งในส่วนของบทลงโทษที่กฎหมายปัจจุบันระบุโทษปรับไว้สูงสุดไม่เกิน 50,000 บาท ควรให้มีการเพิ่มโทษในกรณีที่มีการถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมาย ทั้งในส่วนผู้กระทำผิดและผู้สนับสนุน นอกจากนี้ควรมีการประชาสัมพันธ์ปลุกจิตสำนึกเพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้มีการช่วยเหลือคนต่างด้าวในการถือครองที่ดิน

รศ.ศิริพร กล่าวด้วยว่าข้อเสนอที่มีเพื่อไม่ให้ปัญหาขยายไปในพื้นที่ต่างๆ เพิ่มขึ้นอีก เพราะในกระแสโลกที่เปิดเสรี การจะเข้าไปดึงเอาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในการถือครองของคนต่างด้าวกลับคืนมาคงไม่สามารถทำได้ เหมือนๆ กับการปิดประเทศที่ทำไม่ได้ แต่จะทำอย่างไรให้ข้อมูลการถือครองเหล่านี้เปิดออกมาให้ได้ประโยชน์ สิ่งที่เป็นมุมมืดดึงออกมาในพื้นที่สว่างขึ้น ให้รัฐสามารถจัดการได้มากขึ้น

รศ.ดร.ชมพูนุช โกสลากร เพิ่มพูนวิวัฒน์ สำนักวิชาการเศรษฐศาสตร์และนโยบายสาธารณะ มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ หนึ่งในคณะทำงานกล่าวให้ข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวในต่างประเทศว่า ในประเทศสังคมนิยม ทั้งจีน กัมพูชา และเวียดนาม ซึ่งเป็นประเทศเพื่อนบ้านของไทย แม้ว่าจะไม่มีการอนุญาตให้ซื้อหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ยังมีตัวเลขการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติที่ค่อนข้างสูง สำหรับประเทศในเอเชียไทยและฟิลิปปินส์ประสบปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวมากพอๆ กัน อีกทั้งยังมีลักษณะและรูปแบบการจัดการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันมาก

ส่วนในประเทศมหาอำนาจทางเศรษฐกิจอย่าง สหรัฐอเมริกา แคนนาดา และออสเตรเลีย ไม่ได้ปฏิเสธการเข้ามาลงทุนในด้านนี้ ในทางตรงข้ามกลับมีนโยบายสนับสนุน แต่ด้วยมูลค่าทรัพย์สินและราคาที่ดินที่สูงมาก ทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวไม่ส่งผลกับเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเหล่านี้

รศ.ดร.ชมพูนุช กล่าวให้ข้อมูลด้วยว่า จากการลงพื้นที่พบว่าการต่อต้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวจากชาวบ้านมีน้อย คือส่วนใหญ่จะยอมรับ เนื่องจากได้เงินจากการขายที่ดิน 3 ล้าน 5 ล้าน ทั้งที่เมื่อนำไปขายต่อได้กำไรหลายสิบล้าน ยกตัวอย่างสิทธิการโอนลมที่ภูเก็ต ซึ่งที่ดินขายได้ราคามาหาศาล ทั้งนี้เพราะในเบื้องต้นชาวบ้านไม่ได้รับรู้ถึงผลกระทบ คิดว่าตัวเองจะได้เงิน ได้งาน หรือได้ประโยชน์จากการที่มีคนเข้าไปลงทุนในพื้นที่แต่ความเป็นจริงกลับไม่เป็นเช่นนั้น อีกทั้งยังพบว่ามีการกันเขตพื้นที่ชายหาดโดยเอกชนที่เป็นเจ้าของรีสอร์ทติดทะเลไม่ให้ชาวบ้านใช้ประโยชน์ด้วย นอกจากนี้จากนี้ยังพบว่ามีปัญหาการประสานข้อมูลระหว่างหน่วยงานรัฐในพื้นที่ด้วย

ส่วน รศ.สุนีย์ ศีลพิพัฒน์ ประธานกรรมาธิการประจำสาขาเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช กล่าวแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมว่า ปัญหาปัญหาเรื่องของคนเป็นปัญหาสำคัญ จากที่เห็นในเรื่องปัญหาเกี่ยวกับการเป็นตัวแทน (Nominee) ของคนต่างชาติ ดังนั้นการสร้างจิตสำนึกให้ทุกคน ทุกหน่วยงานต่อสู้กับกระแสทุนนิยมจึงเป็นสิ่งที่ควรต้องเร่งดำเนินการ

ดร.สีลาภรณ์ บัวสาย รองผู้อำนวยการสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) กล่าวว่า การจัดแถลงข่าวเพื่อให้เห็นสภาพปัญหา เพื่อกระตุ้นคนให้หันมาสนใจ ในส่วนของการแก้ไขปัญหาต้องมีการจัดทำระบบในการจัดการเพื่อเข้ามาดูแล ทั้งนี้สถานการณ์ปัจจุบันประเทศเป็นเหมือนบ้านที่เสาผุพัง ไม่สามารถคงทนต่อความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ ต้องได้รับการซ่อมแซม และปัญหาที่เกิดขึ้นไม่ใช่จะโยนให้ราชการเป็นจำเลย แต่ทุกๆ ภาคส่วนทั้งผู้ประกอบการ นักการเมือง ท้องถิ่น และประชาชนต้องเขามามีส่วนรับผิดชอบร่วมกัน

“เราพูดกัน 5 ล้าน 10 ล้าน เขาพูด 100 ล้าน 1,000 ล้าน ถ้าไม่ระวังให้ดี ทุนนี้มันจะซื้อได้ทั้งประเทศ” ดร.สีลาภรณ์กล่าว

ด้าน ผศ.อิทธิพล ศรีเสาวลักษณ์ ผู้ประสานงาน ศูนย์ประสานการศึกษานโยบายที่ดิน กล่าวว่าการนำเสนอในวันนี้ไม่สามารถยับยั้งการเข้ามาของต่างประเทศได้ แต่เป็นการสื่อสารเพื่อเตือนภาครัฐถึงการเข้ามาที่ไม่ถูกต้อง ส่วนการแก้ไขควรสร้างกติกาเพิ่มเติมซึ่งอาจไม่ถึงขั้นของการออกกฎหมาย เช่น การออกระเบียบต่างๆ และควรมีการเชื่อมโยงข้อมูลของกรมที่ดินและหน่วยงานด้านการพาณิชย์ เพื่อร่วมกันแก้ปัญหา อีกทั้งขณะนี้ร่าง พ.ร.บ.คณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ พ.ศ. ... ซึ่งคิดว่าเป็นกลไกที่จะเข้ามาวางเกณฑ์ และกำหนดแผนการใช้ที่ดินได้ถูกส่งให้กฤษฎีกาพิจารณาแล้ว และเท่าที่ผ่านมาดูเหมือนว่าพรรคการเมืองเกือบทุกพรรคนั้นให้การสนับสนุนในเรื่องการจัดการปัญหาที่ดิน คาดว่ากฎหมายนี้น่าจะผ่านสภาได้โดยไม่มีปัญหา

ด้าน ผศ.อิทธิพล ศรีเสาวลักษณ์ ผู้ประสานงาน ศูนย์ประสานการศึกษานโยบายที่ดิน กล่าวว่าการนำเสนอในเวทีวันนี้ไม่สามารถยับยั้งการเข้ามาของต่างประเทศได้ แต่เป็นการเตือนภาครัฐถึงการเข้ามาที่ไม่ถูกต้อง ส่วนการแก้ไขควรสร้างกติกาเพิ่มเติมซึ่งอาจไม่ถึงขั้นของการออกกฎหมาย เช่น การออกระเบียบต่างๆ และควรมีการเชื่อมโยงข้อมูลของกรมที่ดินและหน่วยงานด้านการพาณิชย์ เพื่อร่วมกันแก้ปัญหา อีกทั้งขณะนี้ร่าง พ.ร.บ.คณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ พ.ศ. ... ซึ่งคิดว่าเป็นกลไกที่จะเข้ามาวางเกณฑ์ และกำหนดแผนการใช้ที่ดินได้ถูกส่งให้กฤษฎีกาพิจารณาแล้ว และเท่าที่ผ่านมาดูเหมือนว่าพรรคการเมืองเกือบทุกพรรคนั้นให้การสนับสนุนในเรื่องการจัดการปัญหาที่ดิน คาดว่ากฎหมายนี้น่าจะผ่านสภาได้โดยไม่มีปัญหา

ข่าว