โสภณ พรโชคชัย ร่อนหนังสือถึงนายกฯ กระตุกนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ

 

 

ประชาไท นำเสนอจดหมาย ที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย* ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 1 เม.ย. 51 เพื่อเสนอมาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง

 

 

 

 

โสภณ พรโชคชัย

 

ตามที่รัฐบาลออกมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นฟื้นฟูเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีข้างต้น กระผมใคร่ขอกราบเรียนถึงจุดอ่อนของมาตรการดังกล่าวและขอเสนอความเห็นต่อแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยถือเอาประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง ดังนี้:

 

 

1. ความเข้าใจผิดที่นำไปสู่การออกมาตรการ

การออกมาตรการข้างต้นของรัฐบาล คงเกิดจากความเข้าใจผิดบางประการ กล่าวคือ

 

 

ความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง "กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู" แต่ความจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs) พบว่า เมื่อปี 2550 แม้มูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า (ประมาณเกือบ 190,000 ล้านบาท) แต่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มขึ้นจาก 66,118 เป็น 81,364 หน่วย

 

ในส่วนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 230,462 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 255,113 ล้านบาท แม้กำไรสุทธิจะลดลงเนื่องจากต้นทุนขายที่เพิ่มขึ้น แต่ส่วนแบ่งของกำไรขั้นต้นยังเป็น 22% เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่ 21% และดัชนีตลาดหลักทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาก็ไม่ได้แสดงว่าเกิดการตกต่ำหรือเกิดวิกฤติแต่ประการใด ยิ่งกว่านั้นในปี 2550 ยังมีการเติบโตเพิ่มขึ้น

 

 

ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น "เสาหลักของเศรษฐกิจไทย" จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออกเป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2549 เป็นผลผลิตในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 3.9% และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.4% ก็เป็นเพียง 6.3% ของ GDP เท่านั้น "เสาหลัก" ของเศรษฐกิจไทยที่แท้ คือ ผลผลิตในภาคอุตสาหกรรม ภาคการค้า ภาคการขนส่งโทรคมนาคม และภาคการเกษตร ซึ่งมีส่วนใน GDP ถึง 39.2%, 13.8%, 10.1% และ 8.9% ตามลำดับ

 

กระผมเชื่อว่า รัฐบาลอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง กล่าวคือตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ที่ว่า หากรวม Linkage Industry (อุตสาหกรรมต่อเนื่อง) ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจมีส่วนแบ่งถึง 20% ของ GDP โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมีการซื้อวัสดุก่อสร้าง มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังมีความต้องการวัสดุก่อสร้างจากการก่อสร้างในส่วนอื่นของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมถึงการส่งออกวัสดุก่อสร้าง และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยังต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม

 

 

ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ความจริงอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจต่างหาก ในหนังสือเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่กระผมนำเสนอต่อรัฐบาล ฯพณฯ พล..สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 กระผมได้ชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจไม่ดี ก็มักขายทิ้ง (liquidate) เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายหรือใช้หนี้ เป็นต้น

 

สหรัฐอเมริกาใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย พบว่าครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีส่วนแบ่งสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว และ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ได้กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ อาจช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีส่วนแบ่งใน GDP เพิ่มจาก 6.3% เป็น 6.5-6.7% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

 

การที่เศรษฐกิจเติบโตในสมัยรัฐบาล ฯพณฯ พ...ดร.ทักษิณ ชินวัตร ไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะประเทศไทยในช่วงปี 2545-2547 มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมที่ขยายตัวถึง 7.1%, 10.7% และ 8.2% ในช่วงดังกล่าว ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพียง 4.9%, 4.9% และ 6.6% ในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้ในช่วงปี 2546-2548 การขยายตัวของภาคส่งออกสูงถึง 13.8%, 17.9% และ 13.1% ตามลำดับ ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงเป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และประชาชนก็จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นตามมาโดยไม่จำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ปลายเหตุ

 

 

2. ความไม่เหมาะสมของมาตรการ

มาตรการที่ประกาศใช้นั้นไม่เหมาะสม โดยมีรายละเอียดเพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจารณาดังนี้:

 

 

การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1% สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้ เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้นซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม แต่อาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจพัฒนาที่ดินได้ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้งเงินดาวน์ ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก

 

ปกติในกรณีการใช้บริการนายหน้า ผู้ซื้อ-ขายก็มักจ่ายค่าธรรมเนียมประมาณ 3% โดยตลาดก็สามารถยอมรับค่าธรรมเนียมนี้เพราะเป็นการอำนวยความสะดวก ดังนั้นการที่ต้องเสียภาษีเพียง 3% จึงไม่ควรจะเป็นภาระสำหรับประชาชน นอกจากนี้ประเทศไทยก็ยังไม่มีภาษีมรดก และภาษีทรัพย์สินให้เป็นภาระเพิ่มเติมแก่ประชาชนแต่อย่างใด

 

 

การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงานไปให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ "ขาดทุน" เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาทต่อหน่วย หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261 บาทเท่านั้น ยังอาจไม่คุ้มค่าดำเนินการของทางส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง

 

การลดการเรียกเก็บค่าธรรมข้างต้นนี้ดำเนินการแต่เฉพาะในโครงการจัดสรร อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานเท่านั้น โดยไม่รวมที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร และไม่รวมส่วนการจดทะเบียนขายฝาก โอนชำระหนี้ และโอนชำระหนี้จำนองของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร จึงเท่ากับเป็นการเน้นการส่งเสริมโครงการจัดสรรใหม่ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นจะไม่ได้รับประโยชน์

 

โดยสรุปแล้วมาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้อยู่กับราคา ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3% ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณ 1.0% ของมูลค่าทุกปี กระผมเห็นว่ารัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีเพื่อพัฒนาชาติ

 

การลดภาษีนี้ช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อทรัพย์สินได้เพียงเล็กน้อย แต่ช่วยผู้ขายทรัพย์สินได้มาก เพราะปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่าธรรมเนียมโอน ผู้ขายก็มักให้ผู้ซื้อร่วมรับผิดชอบด้วยครึ่งหนึ่ง การลดภาษีนี้ยังทำให้ทางราชการขาดรายได้เพื่อนำไปพัฒนาประเทศจำนวนมหาศาล จะเห็นได้ว่าในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้ประมาณ 50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่าธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000 ล้านบาทในปี 2551

 

อนึ่งรัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้ ดังนั้นหลังพ้นกำหนด 1 ปีตามประกาศแล้ว รัฐบาลไม่ควรต่ออายุหรือนำมาตรการข้างต้นกลับมาใช้อีกต่อไป และนโยบายในอนาคตควรจะให้เกิดประโยชน์ต่อประชาชนอย่างทั่วหน้า ไม่ใช่จำกัดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่จดทะเบียนการโอนตามวัตถุประสงค์เฉพาะเท่านั้น

 

 

3. สิ่งที่ควรดำเนินการ

กระผมใคร่ขอเสนอสิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง ดังนี้:

 

 

การส่งเสริมการขายบ้านมือสอง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4 ล้านหน่วย จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก และยังมีอาคารสร้างค้างจำนวนมหาศาล ทรัพย์จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน รวมทั้งทรัพย์ของกรมบังคับคดีอีกนับแสนรายการ รวมมูลค่านับแสนล้านบาท สถาบันการเงินต่างยินดีขายทรัพย์เหล่านี้ในราคาต่ำเพื่อลดภาระในการสำรองหนี้ และการส่งเสริมให้คนย้ายเข้าอยู่บ้านมือสองที่ว่างอยู่ ย่อมช่วยทำให้เกิดความเป็นชุมชนที่สามารถดูแลให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น

 

ทรัพย์สินเหล่านี้โดยเฉพาะทรัพย์จากธนาคารหรือกรมบังคับคดีอาจขายต่ำกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 20-30% ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง 3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้ ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกมหาศาล รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการนำทรัพย์สินเหล่านี้ออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ

 

 

การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง ด้วยการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคว่าเมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริงตามพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้ แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร แม้ผู้ซื้อบ้านต้องการทำ Escrow Account แต่หากผู้ประกอบการไม่ยินดี ก็ไม่อาจทำได้

 

การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภคตามมาตรฐานสากลของระบบการซื้อขายโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรเคร่งครัดให้ถือปฏิบัติโดยทั่วหน้า

 

 

การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง และจะมีผลในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา และทำให้เกิดการใช้จ่ายงบประมาณเพื่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นทุนของประเทศในอนาคต ซึ่งต่างจากการกระตุ้นการใช้สอยของปัจเจกบุคคลเท่านั้น

 

กระผมเคยนำเสนอข้อค้นพบว่าต้นทุนค่าขนส่งของไทยสูงถึง 19% ของ GDP ซึ่งสูงมาก ประเทศไทยจึงใช้น้ำมันถึง 38% ไปในการเดินทาง-ขนส่ง (ในขณะที่ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาใช้เพียง 25% และ 27%) ในขณะที่ประเทศไทยมีทางด่วนเพียง 450 กิโลเมตร มีรถไฟเพียงระยะทาง 4,129 กิโลเมตรและมีรถไฟฟ้าในระยะทางเพียง 43 กิโลเมตรเท่านั้น การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคจึงจะช่วยพัฒนาชาติ โดยช่วยลดความสูญเสียจากระบบคมนาคมขนส่งที่ขาดประสิทธิภาพ เป็นกระตุ้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศ

 

อย่างไรก็ตามการสร้างรถไฟฟ้าไปชานเมือง อาจมีข้อจำกัดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ก็คือค่าโดยสาร สำหรับเส้นทางระยะสั้นในปัจจุบัน ค่าโดยสารยังเป็นเงินประมาณ 40 บาท หากมีรถไฟฟ้าไปชานเมืองไกล ๆ อาจเสียค่าบริการนับร้อยบาทต่อเที่ยว อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายนี้ได้ ส่งผลให้รถไฟฟ้าดังกล่าวอาจมีผู้ใช้บริการน้อย และไม่อาจดำเนินการได้จริง ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพัฒนารถไฟฟ้าในเขตเมืองมากกว่า การทำให้กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นขึ้น เพื่อประหยัดต้นทุนในการเดินทาง จะทำให้กรุงเทพมหานครไม่ขยายออกสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด และในอีกทางหนึ่งก็ควรพัฒนาทางด่วนออกสู่ชานเมือง เพราะบนทางด่วนยังสามารถให้บริการรถประจำทาง ซึ่งมีค่าโดยสารถูกว่ารถไฟฟ้า

 

 

การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองในปัจจุบันล้วนเกิดจากการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญโดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรม ดังนั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศและการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก โดยเชิญนักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี 2540 ก็เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง

 

อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่ควรให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเกินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลคัดค้านเรื่องดังกล่าว ไว้ดังนี้:

 

1) จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย

2) ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย

3) ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย

4) การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อยเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์

5) การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น

 

และเพื่อความมั่นใจของนักลงทุนต่างชาติ รัฐบาลควรกำหนดนโยบายให้ชัดเจนเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ นโยบายเกี่ยวกับนอมินี รวมทั้งการสำรวจการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยผิดกฎหมายอันเกิดจากความร่วมมือของข้าราชการที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อดำเนินการให้ชัดเจน

 

 

การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ ในประเทศไทยยังไม่มีการควบคุมนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน นักรังวัดเอกชน ผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นต้น การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ เป็นการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคในการเลือกซื้อสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และช่วยลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงจากผู้ค้าหรือแม้แต่นักวิชาชีพเองให้น้อยลงโดยอาศัยระบบตรวจสอบและควบคุมที่มีประสิทธิภาพ หากผู้ซื้อบ้านมีความเชื่อมั่น ก็ย่อมกระตุ้นการซื้อบ้านมากขึ้นโดยไม่ต้องกระตุ้นด้วยมาตรการภาษี

 

ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย ต่างมีระบบการควบคุมนักวิชาชีพมานานก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 แล้ว ประเทศในอินโดจีน เช่น เวียดนามซึ่งกระผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม และกัมพูชาซึ่งกระผมได้ไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามต่อเนื่อง ก็ทำการควบคุมนักวิชาชีพโดยเคร่งครัดแล้ว การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพเป็นการแสดงความตั้งใจจริงว่ารัฐบาลให้ความสนใจจริงจังกับการดูแลผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม รัฐบาลจึงควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ

 

 

การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยประเด็นสำคัญในการให้ความรู้ก็คือการให้ข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง เป็นกลาง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเท่านั้น เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี ข้อมูลที่จัดทำโดยทางราชการต้องให้ทุกฝ่ายเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกัน และในปริมาณเท่ากัน ณ ห้วงเวลาเดียวกัน เพื่อไม่ให้เกิดความได้เปรียบในการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ และไม่ให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการ เป็นต้น

 

 

4. การฟังความเห็นจากทุกภาคส่วน

รัฐบาลควรยึดถือประชาชนเป็นที่ตั้งด้วยการอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ การที่รัฐบาลจะออกมาตรการใดๆ จึงควรปรึกษาจากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย แม้ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็นสมาชิก สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่

 

ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30 แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ องค์กรเหล่านี้ประกอบด้วย ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร นายหน้า นักผังเมือง ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิชาชีพอื่น นอกจากนี้ยังอาจเชิญผู้แทนผู้ซื้อบ้าน อันได้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายมาร่วมระดมสมอง รวมทั้งผู้แทนสมาคมวิชาชีพหรือสมาคมธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นในฐานะตัวแทนของผู้บริโภคอีกด้วย กระผมเชื่อว่า การระดมความคิดที่กว้างขวางอย่างเพียงพอถือเป็นการวิจัยสำคัญที่จะทำให้รัฐบาลสามารถบัญชาให้มีมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ได้มากกว่าการได้รับข้อมูลจากผู้เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน

 

โดยนัยนี้ สภาที่อยู่อาศัย สภาอสังหาริมทรัพย์ หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลหลายชุดดำริจะจัดตั้งขึ้น จึงไม่ควรมีเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ แต่ควรมีองค์ประกอบซึ่งรวมนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ตลอดจนผู้แทนสมาคมอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องด้วย เพื่อให้เป็นองค์กรที่รัฐบาลสนับสนุนให้จัดตั้งและดำเนินการไปเพื่อผลประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง

 

                    

 

 

* โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thailand) ผู้แทน FIABCI ใน UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา

 

................................

 

 

อ้างอิงและลิงก์เพิ่มเติม :

 

รายละเอียดเพิ่มเติม และหนังสือของกรมที่ดินถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ สรุป "แนวทางปฏิบัติในการลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์" ลว.31 มีนาคม 2531

สรุปปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังในงานสัมมนา อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2008 และแถบเสียง/วีดีทัศน์

การแถลงข่าว "ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย 2551: AREA" FORECAST & WARNING"

 

 

รายละเอียดในตลาดหลักทรัพย์ฯ

โปรดดูกราฟดัชนีหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไม่ได้ตกต่ำในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2550:

 

 

ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ ข้างต้น

โปรดดูตาราง GDP ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติดังต่อไปนี้:

 

 

รายละเอียดหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี

รายละเอียดในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย" ใน วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549 หน้า 38-43

ข้อมูลการสัมมโนประชากร พ.. 2543

ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ ข้างต้น

ตารางในอ้างอิงที่ 7 ข้างต้น

ตาราง ดุลการค้าระหว่างประเทศ พ.. 2539 - 2550

ข้อมูลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 378,226 หน่วย ณ สิ้นปี 2550 โดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th)

อย่างไรก็ตามในแต่ละมลรัฐอาจมีความแตกต่างกันในอัตราภาษี

รายได้ของกรมที่ดิน ณ ปีงบประมาณ 2550 ดูที่ http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1049-sep50/report0950.htm ส่วนรายได้ใน 3 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2551 เป็นเงิน 14,983 ล้านบาท (http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1050-1250/report1250.htm) หรือหากประมาณการทั้งปีคงเป็นเงิน 59,932 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้น

ทรัพย์สินขายทอดตลาดที่ยังค้างดำเนินการของกรมบังคับคดี มีจำนวน 121,528 คดี รวมมูลค่า (ขั้นต่ำ) 142,727 ล้านบาท ณ ปีงบประมาณ 2550 อย่างไรก็ตามส่วนหนึ่งอาจไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์

การจัดทำศูนย์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพโดยการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง การประชาสัมพันธ์ให้กว้างขวางให้เกิดการประมูลที่เป็นอิสระ และการทำให้ทรัพย์สินปลอดการครอบครองก่อนการประมูล กระผมได้นำเสนอแก่รัฐบาล ฯพณฯ พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544

    ผู้เขียนนำเสนอเรื่องนี้ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีหลายท่านตั้งแต่นายชวน หลีกภัย และท่านอื่นๆ โปรดดูรายละเอียด ร่างพระราชบัญญัติ "การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ (Escrow Account)"

ดร.โสภณ พรโชคชัย "สาธารณูปโภคไทย ฤาต้องคำสาป" ประชาชาติธุรกิจ 5-7 มีนาคม 2550 หน้า 12

หนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึง ฯพณฯ พ...ดร.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ลว. 29 มกราคม 2545 และโปรดดูบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย "ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ต้องให้ซื้อ" ใน อาคารที่ดินอัพเกรด 12-19 มีนาคม 2550 หน้า 63-64 และโพสต์ทูเดย์ 28 กุมภาพันธ์ 2550 หน้า A13

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1,200 โครงการ รวมจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเครือเดียวกันประมาณ 700-800 ราย และหากนับรวมบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วประเทศอาจมีอยู่มากกว่า 2,000 บริษัท แต่สมาชิกของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งสามแห่งมีจำนวนสมาชิกจำนวนไม่กี่ร้อยแห่งเท่านั้น

องค์กรที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย นักพัฒนาที่ดิน (1. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 2.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.สมาคมอาคารชุดไทย 4.สภาที่อยู่อาศัย 5.คณะกรรมการหอการค้า สาขาอสังหาริมทรัพย์ 6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน 7.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 8.ชมรมอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่ 9.ชมรมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา 10.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น) ภาคก่อสร้าง (11.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 12.สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ 13.สมาคมสถาปนิกสยามฯ 14.วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย 15.สภาสถาปนิก 16.สภาวิศวกร) สถาบันการเงิน (17.สมาคมธนาคารไทย 18.สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นักวิชาชีพ (19.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 20.สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ 21.สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22.สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย 23.มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24.สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25.สมาคมบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด 26.สมาคมนักผังเมืองไทย 27.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ) ผู้บริโภค (28.มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค) เป็นต้น

บทความ สภาอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งไปทำไม ในฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,962 วันที่ 2-4 ธันวาคม 2547 หน้า 45-46 และวันที่ 5-8 ธันวาคม 2547 หน้า 34-35

 

ร่วมบริจาคเงิน สนับสนุน ประชาไท โอนเงิน กรุงไทย 091-0-10432-8 "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน FCEM" หรือ โอนผ่าน PayPal / บัตรเครดิต (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)

ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
Facebook : https://www.facebook.com/prachatai
Twitter : https://twitter.com/prachatai
YouTube : https://www.youtube.com/prachatai
Prachatai Store Shop : https://prachataistore.net
ข่าวรอบวัน
สนับสนุนประชาไท 1,000 บาท รับร่มตาใส + เสื้อโปโล

ประชาไท