19 มกราคม 2552

เรื่อง โปรดอย่ากระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ

กราบเรียน ฯพณฯ นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี

สิ่งที่ส่งมาด้วย      หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ ลว. 20 เมษายน 2550

หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี นายสมัคร สุนทรเวช ลว. 1 เมษายน 2551

ตามที่รัฐบาลมีแนวคิดที่จะออกมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจนั้น กระผมขออนุญาตกราบเรียนเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจารณา ดังนี้:

1. ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งมีความฝืดเคือง ความไม่แน่นอนในทิศทางการลงทุน และราคาทรัพย์สินอาจหยุดนิ่ง ดังนั้นผู้ซื้อบ้านที่ไม่พร้อมด้านการเงิน จึงไม่ควรได้รับการกระตุ้นให้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการจูงใจจากมาตรการประหยัดเพียงเล็กๆ น้อยๆ เพราะหากเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง จะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับผู้ซื้อกลุ่มนี้ที่อาจได้รับผลกระทบจากรายได้ และอาจไม่สามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้ ทำให้เกิดปัญหาต่อเนื่องในระยะยาว

2. มาตรการต่าง ๆ ที่มีการนำเสนอออกมานั้น แม้จะมีอยู่หลายมาตรการ แต่ก็อาจไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูคล้ายได้ผลในช่วงปี พ.ศ.2546-2548 สมัย ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นั้น ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจในสมัยนั้นเป็นสำคัญ จึงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อ ไม่ใช่เป็นเพราะมาตรการต่าง ๆ แต่อย่างไร

3. สำหรับมาตรการการส่งเสริมการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น กระผมเห็นว่า ปกติสถาบันการเงินต่างก็มีระบบป้องกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อจากบทเรียนวิกฤติปี พ.ศ.2540 อยู่แล้ว มาตรการประกันสินเชื่อที่มีการเสนอในขณะนี้ อาจเป็นการลดหย่อนวินัยในการอำนวยสินเชื่อ โดยหลักการแล้ว ผู้ซื้อบ้านก็ควรมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% หากไม่มีความสามารถตามนี้ ก็ไม่ควรเสี่ยงซื้อบ้านให้เป็นผลเสียต่อตนเอง ผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน

4. ในการจูงใจด้วยการลดภาษีและดอกเบี้ย ผู้ซื้อบ้านอาจได้ประโยชน์แต่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน แต่หากรัฐบาลสามารถช่วยกระตุ้นการขายบ้านที่เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือนำบ้านออกมาขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งการสนับสนุนการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านมือสองของประชาชน ย่อมจะทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ถึง 10-30% เป็นประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญยิ่งกว่ามาตรการด้านภาษีหรือดอกเบี้ยเสียอีก และประชาชนก็ยิ่งยินดีที่จะเสียภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ ที่สำคัญเงินที่ผู้ซื้อบ้านสามารถประหยัดได้ ก็จะนำไปใช้จ่ายเพื่อการตกแต่งต่อเติมบ้าน ทำให้เกิดผลดีต่อเนื่องต่อเศรษฐกิจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งในท้องตลาดแต่อย่างใด

5. มาตรการสำคัญที่รัฐบาลควรดำเนินการ ก็คือ การพัฒนาความมั่นคงของตลาดในระยะยาว ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน เช่น

5.1 รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า แทนที่จะให้เป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน การคุ้มครองเช่นนี้ อาจเพิ่มภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค การบังคับใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ยังจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการมีความเข้มแข็ง สามารถรับผิดชอบต่อผู้บริโภคได้ ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง

5.2 การควบคุมวิชาชีพโดยการขึ้นทะเบียนนักวิชาชีพ เช่น ผู้รับเหมาสร้างบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ซึ่งเป็นผู้ให้บริการ ถือเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน การมีบริการวิชาชีพที่ดีมีมาตรฐาน และยกระดับให้สูงขึ้นอยู่เสมอ ย่อมช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นจนเป็นผลเสียต่อประชาชน

5.3 มาตรการด้านข้อมูล เช่น ข้อมูลราคาที่จดทะเบียนซื้อขายทั่วประเทศ ควรเปิดเผยทั่วไป เพราะประชาชนส่วนใหญ่แจ้งตามราคาซื้อขายจริง (ต่างจากที่เข้าใจว่าแจ้งต่ำกว่าความเป็นจริง) การเผยแพร่ข้อมูลเช่นนี้จะช่วยให้ประชาชนมีความรู้เกี่ยวกับราคาตลาด และจะยังประโยชน์ต่อการซื้อ ขาย เช่า หรือประเมินค่าทรัพย์สิน รวมทั้งยังเป็นการแสดงความโปร่งใส และสร้างระบบข้อมูลที่ดี เป็นต้น

6. มาตรการที่รัฐบาลพึงทบทวน ได้แก่:

6.1 การดำเนินกิจการแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร กระผมเคยทำหนังสือแสดงความเห็นไปยัง ฯพณฯ ดร.ทักษิณ ชินวัตร ไปก่อนหน้านี้แล้ว เพราะถือเป็นการเพิ่มอุปทานใหม่เกินจำเป็นทั้งที่อุปทานบ้านในโครงการของผู้ประกอบการและบ้านมือสองซึ่งมีราคาต่ำ ยังมีอยู่มากมายในตลาด

6.2 การดำเนินโครงการที่เอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการบ้านมั่นคง ซึ่งเป็นการส่งเสริมการบุกรุกที่อยู่อาศัยและเอื้อประโยชน์ให้เฉพาะผู้ที่ได้ประโยชน์จากการบุกรุกเดิม โดยผู้มีรายได้น้อยอื่นและสังคมโดยรวม ไม่มีโอกาสได้รับประโยชน์

6.3 โครงการที่ไม่ได้ยึดถือประชาชนหรือผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เช่น โครงการถนนปลอดฝุ่น ซึ่งเป็นโครงการที่ส่งผลผ่านผู้รับเหมา ไม่ได้มีผลต่อประชาชนโดยตรง คล้ายกับโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ผู้รับเหมาได้ประโยชน์เป็นอันดับแรก

7. ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการก็คือ:

7.1 การพัฒนาลู่ทางขยายตลาดใหม่สำหรับสินค้าและบริการของประเทศไทยในต่างประเทศเพื่อสร้างรายได้

7.2 การส่งเสริมการผลิตเพื่อการส่งออก โดยอาจให้นักลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากต่างประเทศมาใช้ที่ดินเพื่อการตั้งโรงงานโดยไม่คิดมูลค่า คิดเพียงค่าบริการด้านสาธารณูปโภคเป็นสำคัญ เพื่อเป็นการส่งเสริมการจ้างงานโดยตรง และเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศ

7.3 การส่งเสริมการท่องเที่ยวทั้งการท่องเที่ยวภายในประเทศ และการต้อนรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ

7.4 การพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อชิงสร้างความได้เปรียบกับประเทศเพื่อนบ้านด้านโครงสร้างพื้นฐาน และเป็นการสร้างงานสำหรับประชาชน โดยควรให้นักลงทุนมาดำเนินการลงทุนโดยตรง ดำเนินการและโอนให้รัฐบาลเมื่อครบกำหนดสัญญา (BOT: Build-Operate-Transfer) โดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระความเสี่ยง แต่คอยกำกับการดำเนินการไม่ให้ผู้รับสัมปทานเอาเปรียบประชาชนผู้ใช้บริการ

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อเสนอแนะเหล่านี้จะพอเป็นประโยชน์ต่อการกำหนดนโยบายและแผนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศตามสมควร

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

..................................................................

*กระผมมีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ทำงานด้านการเป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางโดยเคร่งครัด ปัจจุบันนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ผู้แทน FIABCI ใน UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา โปรดดูรายละเอียดได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/contact/Default_Dr.Sopon.htm