ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA    

เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2551 ในที่ประชุมของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (International Association of Assessing Officers: IAAO) ได้จัดการประชุมในหัวข้อสถานการณ์ Subprime กับวิกฤติอสังหาริมทรัพย์อเมริกา ผมในฐานะผู้แทนสมาคม IAAO ในประเทศไทย จึงขอสรุปความที่น่าสนใจมานำเสนอ

Subprime Lending หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้นั้นได้ก่อให้เกิดวิกฤติปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา และส่งผลต่อกิจกรรมอื่น ๆ ทางเศรษฐกิจ

ความวิบัติในวงการที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มตั้งแต่ช่วงปี 2546-2548 ที่มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด รวมถึงการประกันการจัดจำหน่ายเครื่องมือทางการเงินกันอย่างขาดการวิเคราะห์ที่ดีกันอย่างกว้างขวาง

แต่ในช่วงเวลาเดียวกันนี้ การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักมาก มีการซื้อขายบ้านกันมากมายและราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ช้าลงแล้ว แสดงให้เห็นอาการที่ส่อเค้าถึงปัญหา Subprime ที่กำลังก่อตั้งอยู่อย่างจริงจัง

และด้วยการขาดวินัยทางการเงินเช่นนี้ จึงทำให้เกิดวิกฤติซัพไพร์มขึ้นในช่วงปี 2550 เป็นต้นมา เกิดการหดตัวของสินเชื่อ และเกิดคำถามสำคัญขึ้นว่าแล้วผู้ควบคุม (Regulator) หายไปไหน ไม่ได้ทำหน้าที่อันควรหรืออย่างไร

และผลจากวิกฤติ Subprime นี้ทำให้การขายบ้านใหม่ในตลาดลดลง การขายบ้านมือสองในตลาดก็ลดลงอย่างเด่นชัดไปด้วย ทั้งนี้คงเป็นเพราะความเข้มงวดของสินเชื่อในปัจจุบัน

ประเด็นที่มีการวิตกก็คือวิกฤติ Subprime ในขณะนี้จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาเพียงใด ซึ่งก็ปรากฏอาการสำคัญว่า ขณะนี้อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคลดลง อัตราผลกำไรของธุรกิจต่าง ๆ ลดลง ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ลดลง เป็นต้น

อย่างไรก็ตามก็มีสัญญาเชิงบวกต่อเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา คือ การส่งออกดีขึ้น ธุรกิจบริการด้านการรักษาพยาบาลเติบโตขึ้น ธุรกิจมีความระมัดระวังมากขึ้นในการขยายตัว กำลังซื้อที่ยังมีอยู่สูงมากของสหรัฐอเมริกา และเชื่อว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นต่าง ๆ ตามมาเพื่อแก้ปัญหา

ดังนั้นจึงดูเหมือนว่าเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกายังมีความหวังที่ดี อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์แง่บวกข้างต้นนั้น เป็นผลพวกของการหดตัวของเศรษฐกิจมากกว่า กล่าวคือ เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ค่าเงินบาทตก ก็ย่อมทำให้การส่งออกดีขึ้น หรือต้องมีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลมากขึ้น เป็นต้น

สิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงภาวะตกต่ำของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาก็คือ การตกต่ำอย่างรุนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย การตกต่ำของธุรกิจหลัก 3 รายการคือ รถยนต์ การบินและการเงิน และการที่ต้นทุนสินค้าต่างๆ เพิ่มขึ้นตามลำดับ และคาดว่ามูลค่าความเสียหายในวิกฤติ Subprime นี้จะมีอีกถึง 7 ล้านล้านบาท (200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ)

อย่างไรก็ตามหากประเมินจากความแข็งแกร่งของพื้นฐานเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ยังอาจกล่าวได้ว่า วิกฤติ Subprime นี้ก็คงคล้ายกับวิกฤติ Saving and Loans ซึ่งก็มีลักษณะคล้ายกันและเกิดในช่วงปี 2530-2532 และต่อเมื่อได้ทำการชำระล้างในวงการสินเชื่อให้มีระเบียบมากขึ้น วิกฤตินี้ก็จะคลี่คลาย จึงอาจถึงได้ว่า เศรษฐกิจสหรัฐคงอยู่ในช่วงขาลงตามวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าจะเป็นการพังทลายของเศรษฐกิจโดยรวม